解读专家：杨秋生，博士研究生导师、聊城大学产业教授、聊城市城乡规划设计研究院的高级工程师、聊城市房地产价格评估专家委员
近日市政府印发《关于聊城市城区土地级别与基准地价更新的通知》（以下简称《通知》），新一轮土地级别与基准地价更新成果正式实施。为做好《通知》的贯彻落实工作，方便社会各界全面了解，聊城大学博士生导师、聊城市城乡规划设计研究院的高级工程师、聊城市房地产价格评估专家委员会成员杨秋生就《通知》内容进行以下解读。
一、聊城市城区土地级别与基准地价更新沿革
土地级别与基准地价更新是在国土空间规划范围内，对现状利用条件下划分不同级别，并按商服、住宅、工矿仓储和公共管理与公共服务用地等用途，分别评估确定的某一估价期日法定最高年期土地使用权区域平均价格。自1995年起，按照自然资源部和省自然资源厅要求，我市首次开展基准地价制定工作，评价面积为60.141平方公里，填补了聊城市有史以来无地价可依的空白，为建立规范的地价体系奠定了基础，为土地市场交易市场的发展起到了积极地推动作用。自1995年至今，我市城区基准地价进行了9轮调整，随着城市的发展，评价范围也扩充至306.69平方公里。
二、基准地价的类型
基准地价是地价总体水平和变化趋势的反映，是土地市场建设、土地资产权益保护和土地宏观调控等方面的重要支撑。土地使用权出让、转让、出租、抵押等宗地价格，是以基准地价为基础，根据土地使用年限、地块大小、形状、容积率、微观区位等因子，通过综合修正进行综合评估而确定。当前我市基准地价类型有城镇基准地价、农用地基准地价、园林草地基准地价和集体建设用地基准地价。
三、基准地价应保证现势性
基准地价原则上每3年全面更新一次，土地级别因素、土地质量空间分布或不动产市场价格水平发生重大变化时，基准地价应当及时更新。凡现有基准地价已3年以上未及时更新或地价水平已发生重大变化的，要立即部署启动基准地价更新工作。超过6年未全面更新的，宗地评估不得使用基准地价系数修正法，集体决策确定土地供应底价时不能作为依据使用。市、县自然资源主管部门应及时向社会公布基准地价更新成果。公布内容要包括各用途各级别或均质区域的范围界线、价格标准、修正体系等。
四、基准地价应客观反映价格水平
基准地价更新应遵循价值主导原则，体现地价作为预期收益现值的本质特征，优先适用收益还原法、市场比较法等测算样点价格，通过适宜的统计分析模型确定各均质区域的市场客观价格水平。应以符合国家有关不低于取得成本、开发成本和相关税费之和等规定为前提，根据近期市场变化，该上调上调、该下调下调，客观反映现时市场价格一般水平。
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