前一段时间，市民李先生想把自家位于建设路上的一处闲置房屋卖掉，也与买主谈好了成交价格，但没想到，为如何交房款，双方产生了分歧。
由于买主不需要贷款，李先生要求买主去房产登记部门当天付清全部房款，但买方担心李先生收到房款后，不配合办理房产过户手续，拒绝了李先生的要求。
为了维护各自利益，双方甚至考虑共同去银行办理房款暂存手续，但是仍感觉不安全，最终放弃了这笔交易。
以后，这种信任问题有望解决。
据市住建委相关负责人介绍，《聊城市城区存量房网上交易和结算资金监管办法》（以下简称《办法》），将于6月1日起施行。《办法》规定，聊城市城区（含开发区）范围内存量房都要实行网上交易和结算资金监管制度——二手房买卖都需要从网上进行交易，且挂在网上交易的二手房信息都要通过备案系统的审核，市民不用再担心买到产权不清晰的“问题”二手房。
另外，二手房网上交易启动后，以后所有二手房买卖的购房款都必须进行银行资金托管，这样可有效保障买卖双方当事人的资金安全，避免中介公司挪用客户资金的可能。
而根据《办法》要求，市住建委会组织建设存量房交易网络信息系统，提供交易信息发布、档案信息查询和合同网上备案等服务，保证存量房交易操作规范化、公开化、透明化。
据介绍，二手房网上交易，是指通过存量房网上备案信息系统进行挂牌委托，发布房屋交易信息，并对达成交易意向的房屋，由交易双方当事人通过存量房网上备案系统签订合同的存量房交易行为。
实施存量房网上交易和结算资金监管后，经纪机构从事存量房网上交易业务的，应当如实提供存量房买卖合同的备案信息，并遵守合同网上备案的各项操作规程。房地产经纪机构和经纪人员应严格按照存量房网上交易的管理规定和权限操作，对违反《办法》规定和相关操作规程的经纪机构，报聊城市住建委，由聊城市住建委责令其整改，在整改期间暂停其网上操作资格，情节严重的，取消其认证用户，吊销其资格证书。
而实行存量房网上交易有什么好处呢？
对此，市住建委相关负责人说，首先，网上提供的房屋信息必须经过存量房网上备案信息系统的审核，方可进行网上挂牌或出售，大大增强了交易信息的真实性和透明度。另外，将原本分散的房源信息汇集到统一的网上交易信息平台，真正实现买卖房“走百家不如看一家”，将真实的房源信息进行了有效的集中、汇总。而且，交易信息是真实、透明的，确保了市民、企业、政府的信息对等性，并为行业调控提供决策辅助功能。
资金监管是指在二手房交易过程中，为了保证交易资金的安全，由买方将房屋交易资金预先存入一个交易保证机构设立的监管账号中（这个机构是房管部门设立的），待交易双方完成房屋过户后，该机构把钱支付给卖方，确保买卖双方“钱证两清”。如果需要按揭贷款，买卖双方办理资金监管手续后，再到银行申请贷款，等到银行把贷款资金打入监管账户后，方可办理房屋转移登记手续。
结合我市实际，聊城采取的存量房网上交易和结算资金监管模式为政府监管模式。
其中，市住建委委托市房地产交易管理所负责本市城区存量房网上交易和结算资金监管的组织实施和管理工作。
市住建委委托聊城市安康住房置业担保有限责任公司作为存量房交易结算资金的交易保证机构，负责受理交易双方当事人的委托，提供交易资金代收代付服务，承办存量房结算资金监管业务。
而该公司要按照规定在银行开立客户交易结算资金专用存款账户，账户名称为机构名称加“客户交易结算资金”字样，且交易结算资金开户行、专用账号应向社会予以公布。交易结算资金的所有权属于交易当事人，独立于交易保证机构的固有财产及其管理的其他财产，也不属于交易保证机构的负债。客户交易结算资金专用存款账户不得支取现金。交易当事人通过客户交易结算专用存款账户划转资金，应与交易保证机构签订《聊城市交易结算资金监管协议》。交易资金监管只针对交易房款，不含办理房屋过户等涉及的各项税费。另外，为了保证公平性，交易保证机构不得从事房地产经纪业务。
存量房交易结算资金监管，通过交易保证机构开立的“交易结算资金专用账户”，实行“三点一线”式的资金流转方式，即交易资金由买方存入专用账户，经交易保证机构确认后，买卖双方办理产权转移手续，房屋产权登记完成后，再由专用账户转入卖方账户。若出现无法办理产权过户的情形，资金会由专用账户退回协议约定的买方交易账户。
存量房交易结算资金监管，使得房地产经纪机构及经纪人不再能代收代付交易结算资金，避免了购房款全部或部分滞留在房地产经纪机构的账户，甚至是经纪人私人账户上的情况；规避了个别经纪机构经营不善、倒闭，经纪机构或经纪人卷款逃匿，业主交易资金安全无法保障的情况。进而有效防止因资金安全引发的影响行业、影响经济、影响社会稳定的群体性事件等连锁反应的发生。同时在交易资金安全的情况下，即使交易双方发生合同纠纷，也能够确保购房者损失得到有效控制。
另外，《办法》对二手房买卖中涉及按揭贷款的交易也进行了规范。按照原来的交易模式，若买方需按揭贷款，只有办理完产权过户后，用新的房产证办理抵押登记，银行领取他项权证以后才可进行放款。这样，就会存在一个问题，即卖方尚未取得交易房款，产权却已经办理完过户，且买方已用其办理抵押登记，银行取得了该房产的他项权证，若银行贷款审批或发放贷款环节出现问题，卖方极有可能会出现“钱房两空”的局面，对交易双方都会产生麻烦，进而引发合同纠纷。如当事人需要申请按揭贷款，应持买卖合同、监管协议、交易结算资金（首付款）监管凭证等按揭贷款申请材料，交贷款银行办理贷款业务，经审查符合贷款条件的，贷款银行将贷款资金划入交易结算资金专用存款账户后，买卖双方当事人再办理产权过户手续。
与普通存量房交易相比，存量房网上交易和结算资金监管把网上交易、产权登记、市场行为结合起来，实现了三者的同步和可控完成，使交易过程更加安全。
通过交易保证机构、交易资金托管专用账户，可以保障交易双方在终止买卖的同时，“专用账户”内的交易结算资金能安全返还，避免了以往在二手房交易中出现的因付款办证“时间差”导致纠纷的发生，确保了买卖双方房屋权属和资金的安全，真正做到了房产交易的“一手钱，一手货”、“钱证两清”，化解了以往“买方不敢先付款、卖方不愿先过户”互不信任的矛盾。记者 李小芹 通讯员 石凤华
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