聊城：新型城镇化规划首提“西展、东控、北优、南拓”框架

　　“没想到来得那么早，没想到会那么火，没想到能坚持到现在。”在过去的2016年，房地产销售员小杨用这三个“没想到”来形容这一年来她的收获。

　　“来年会不会还这么好?房价会不会再上涨?到底什么时候出手最合适?”和很多人一样，小李对2017年的聊城楼市在心里打了三个大大的问号。

　　不管怎么样，2016年已经过去，2017年已经到来，我们就用几个关键词简单回忆一下这一年来聊城楼市最受关注的几个片段。

　　关键词·成交量

　　2016全年商品房预售成交超120亿

　　据不完全统计，截至2016年12月31日，聊城城区2016年全年商品房预售成交量超过19000户，成交额超过120余亿元。

　　其中，2016年上半年，聊城城区商品房预售7510套，预售面积87万多平方米，预售总房款超过48亿元;而在2015年同期，1-6月份，聊城城区商品房预售6724套，总面积77万多平方米，总房款达到42亿余元。今年上半年和去年上半年相比，销售情况十分乐观。早在8月底前，聊城城区商品房预售已超11000余套，预售面积145万多平方米，预售总房款超过了76亿元。7-8月份销售成交量全线飘红，销售近4000套。

　　到了9月份，城区新建商品房预售共成交了1489户，成交金额约为9.2亿元;10月份，城区新建商品房预售共成交2031户，成交金额达到14亿元;11月份，尽管天气越来越冷，但成交力度不减，城区新建商品房预售共成交2886户，成交总金额达到18.8亿元。

　　与此同时，另一组数据显示，我市房地产开发情况持续回升，开发投资、新开工、竣工同比增长明显。2016年上半年，全市完成开发投资90.81亿元，同比增长21.21%;新开工面积230.89万平方米，同比增长9.08%;竣工面积297.74万平方米，同比增长164.31%。

　　“销售市场明显回暖，去化周期同比显著下降。”据介绍，2016年上半年，全市新建商品房登记销售面积266.05万平方米，同比增长32.51%;商品房库存582.31万平方米，同比下降21.04%;去化周期约为12.38个月，同比下降48.13%，较年初缩短3.54个月。

　　关键词·看房价

　　上半年平稳下半年楼市集体看涨

　　12月11日，国内专业研究机构中国指数研究院发布了11月份全国100个城市新建住宅的全样本调查数据。数据显示，聊城城区2016年11月新建住宅样本均价为每平方米4733元，比上个月每平方米上涨16元，涨幅为0.34%;同比上涨1.94%。在监测的全国100个城市中，11月环比涨跌幅位居第19位。

　　记者梳理了中国房地产指数系统百城价格指数公布的聊城前11个月新建住房平均价格，1月每平方米4549元，环比略涨0.15%，同比下降4.97%;2月每平方米4546元，环比下降0.13%，同比下降4.40%;3月每平方米4542元，环比下降0.02%，同比下降3.03%;4月每平方米4548元，环比微涨0.13%，同比下降2.28%。5月每平方米4549元，环比微涨0.02%，同比下降2.34%;6月每平方米4548元，环比微跌0.02%，同比下降3.83%;7月每平方米4573元，环比微涨0.55%，同比下降1.99%;8月每平方米4583元，环比微涨0.22%，同比下降1.61%;9月每平方米4622元，环比上涨0.85%，同比下降1.28%;10月每平方米4717元，环比上涨2.06%，同比上涨1.92%;11月每平方米4733元，环比上涨0.34%，同比上涨1.94%。

　　通过这组数据不难看出，5月份聊城新建住房平均价格与今年1月份的价格一样，6月份的价格与4月份的价格一样。前11个月环比呈现略涨态势，从10月开始，同比一改以往长期下跌态势进而转涨。

　　关键词·去库存

　　适当下调商业配套设施配建比例

　　再早前，记者从6月底各县(市、区)商品房库存情况来看，只有市城区、高唐县、东阿县和阳谷县去化周期在合理区间以内，其他县(市)商品房库存普遍偏高，最高的茌平县达到37个月，临清市、莘县和冠县分别达到33个月、20个月和17个月。从地域来看，各县(市、区)差异较大，呈现两极分化状态。此外，商品房库存结构差异较大。从6月底全市商品房库存情况来看，商品住房库存去化周期约为11个月，而非商品住房库存去化周期约为39个月，两者差异较大。办公、商业等非商品住房去化压力较大，反映出前期非住宅用地供应偏多，土地供应结构有待优化。

　　据市住建局相关负责人介绍，房地产开发企业项目贷款整体偏紧。一方面，2014年和2015年上半年房地产销售市场低迷，成交量较低，导致企业资金回笼慢;加之大量回迁安置房建设，占压资金严重。另一方面，金融机构对房地产行业的信贷、信托政策趋紧。2016年上半年全市房地产开发企业新筹集资金中银行贷款新增15.59亿元，虽同比增长21.09%，但其占比仅为14.03%，项目贷款情况依然整体偏紧，致使后续开发动力不足。

　　值得一提的是，房地产企业抵御风险能力较差。目前全市房地产企业已发展到285家，其中二级(含)以上企业仅有32家。大部分中小企业资金实力弱，不能抵御激烈的市场竞争和市场变化，一旦开发项目销售低迷，就会陷入困境。

　　在业内人士看来，尽管价格起起伏伏，但在很长一段时间内，我市楼市主基调将仍会以去库存为主，不会发生很大变化。

　　按照要求，未来我市将根据市场供求变化，合理确定用地供应总量、供应时序和供应结构，保持供需总体平衡。合理安排已出让未开发房地产用地转型利用。允许房地产企业自主设计适应市场需求的住房，引导企业积极发展跨界地产;谨慎审批商业综合体项目;适当下调住宅小区商业配套设施配建比例。引导企业提升住房品质。在土地出让前，对项目建设周期、基础和公共设施配套、住宅产业化技术应用等提出明确要求，提高节能标准，发展节能环保型住宅，提升住房品质。

　　完善公共资源配套。根据要求，相关部门要依据城市总体规划，有序完善项目周边交通、商业、教育、医疗等公共资源配套，以便提高项目吸引力。鼓励企业提高核心竞争力。引导骨干企业兼并、收购、重组，推动开发企业、建筑企业积极组建住宅产业集团，扩大经营规模;引导大型优质企业兼并重组烂尾楼盘，对其进行升级改造、再次开发或重新开发。

　　关键词·调布局

　　首提“西展、东控、北优、南拓”框架

　　在不久前公开发布的新型城镇化规划中提出，未来我市将改变传统蔓延式发展模式，按照“西展、东控、北优、南拓”总体策略，拉大城市框架，培育组团式、紧凑集约、功能复合的城市空间结构和形态。总体上形成“一城(聊城市中心城区)六区(六个城市功能区)”布局结构。调整优化城市用地结构，适当增加工业、绿地用地供给，合理调减公共服务管理与道路用地比例，逐步解决商业服务业用地结构性失衡问题，提高土地集约利用水平。引导工业用地整合和置换，逐步将工业搬迁至城市外围，尽量避开城市主导风向的上风向、城市水源地保护区、生态湿地保护区等地区，优化城市内部和周边的生活、工作环境。

　　北部工贸物流区是以工业、贸易和仓储物流为主的特色功能区。重点依托现状商贸物流基础，发挥铁路站场优势，打造辐射冀鲁豫交界地区的商贸流通及现代物流基地。

　　西部新兴产业区将以能源仓储区和战略新兴产业预留发展用地为主，并适当发展部分配套性的生活服务功能。重点发展仓储物流，预留产业发展空间。

　　中心生活服务区将承载城市目前最核心的商业、商贸、文化服务、医疗和生活居住功能，以及以古城、东昌湖为核心的旅游服务功能。应依托现有基础积极对传统职能进行升级，以旅游、文化、教育、医疗、商贸、生活居住为主，成为区域消费性服务中心和旅游服务基地。重点控制强度、疏解交通、保护文化、有机更新。

　　开发区产城新区为城市东部副中心，先进制造业、钢管为核心的生产物资交易区，空港物流区。重点整合现状用地，优化产业结构，推进产业升级，打造产城一体化示范区。

　　高新区产城新区涵盖高教文化区、市级体育中心、高新区产业园区等多个功能片区。重点推进产城融合发展，集约发展战略性新兴产业。

　　南部旅游商贸区是涵盖城市南部副中心、高铁站前商务办公、环金龙湖的休闲度假养生与旅游服务等功能的城市新兴功能区。加快行政文化中心建设，以行政办公、文化创意、金融服务、旅游、高档居住为主，打造生活服务业中心。