我市房管专家解读《房屋登记办法》

城里人买“小产权房”没有产权

       国家新公布的《房屋登记办法》（以下简称《办法》）自本月起开始正式实施，聊城也将同时执行（本报7月23日曾刊发相关消息）。与原有的《城市房屋权属登记管理办法》（1997年颁布，2008年7月1日废止）相比，新办法有哪些应引起市民特别关注的新亮点？将解决什么问题？会给广大购房者带来哪些“利好”？对聊城房地产市场有什么现实意义？
       应广大读者要求，本报带着以上问题对聊城市房管局房产交易中心相关专家进行了专访。

       预告登记将防止“一房多卖”
       【新政】《办法》第六十七条规定，有下列情形之一的，当事人可以申请预告登记：预购商品房；以预购商品房设定抵押；房屋所有权转让、抵押；法律、法规规定的其他情形。
       第六十八条规定，预告登记后，未经预告登记的权利人书面同意，处分该房屋申请登记的，房屋登记机构应当不予办理。预告登记后，债权消灭或者自能够进行相应的房屋登记之日起三个月内，当事人申请房屋登记的，房屋登记机构应当按照预告登记事项办理相应的登记。
       【解读】预告登记，是指当事人签订房屋买卖或者其他抵押等不动产物权的协议后，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意处分该不动产的，不发生物权效力，也就是说后面发生的交易不能算数。
       以预购商品房为例，当你就你已交付了订金的房屋进行了预告登记后，未经你的书面同意，这套房子再到房屋登记机构办理其他登记，房屋登记机构将不予受理，这样就有效避免了开发商将你已订好的房子又转卖给他人。但需注意的一点是，办理预告登记必须提交双方当事人关于预告登记的约定。也就是说，你在与开发商达成买卖协议后，要同时达成一份进行预告登记的约定。之后，即使对方改变主意，不想把房屋卖给你，你也可以凭此约定和其他相关材料，一个人办理预告登记。
       另外，办理预购商品房预告登记前还需要先留意项目是否已取得了预售许可证，否则不能进行预购。
       以前，房地产开发商在预售环节以及二手房私人买卖当中，都可能会发生“一房多卖”情况，而预告登记制度无疑将给此行为戴上一道“紧箍”。

       房屋登记簿效力高于房产证
       【新政】《办法》第二条规定，本办法所称房屋登记，是指房屋登记机构依法将房屋权利和其他应当记载的事项在房屋登记簿上予以记载的行为。
第二十六条规定，房屋权属证书、登记证明与房屋登记簿记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准。
       【解读】聊城市房管局房产交易中心认为，该办法建立的房屋登记簿制度，确立了登记簿的核心地位，即房屋登记簿是房屋权利归属和内容极其重要的根据，相对淡化了权属证书的作用。
       按照《物权法》的要求，登记簿首次现身房屋登记，房产证不再是房屋的唯一合法凭证，登记簿才是房屋真正的“身份证”，当房产证与登记簿不一致时，必须以登记簿为准。换言之，房屋到底属于谁，以登记簿记载的权利人为准。从这个意义上来说，房屋登记簿的法律效力将高于产权证。
       进入7月后，有市民发现自己依然只能领到房产证，却不能领到《房屋登记办法》中所说的“房屋登记簿”。专家对此的解释是，房屋登记簿作为电子介质，只存在于房屋登记机构，房主有需要时可到房管局查询或复制。但是，查询、复制登记簿时，房主需提交相关申请以及身份证明。